Goa: ...यामुळेच होत आहेत जमीन घोटाळे!

Goa: गोव्यात जमीन व बांधकाम विक्रीदरांत शास्त्रोक्त मूल्यांकन पद्धतीच्या तत्त्वांचा कसलाही ताळमेळ व सांगड बसत नाही.  सगळीकडे बांधकाम निर्देशांक फक्त ऐंशी टक्के असूनदेखील बार्देश तालुक्यात सगळ्या खेड्यांत जागेचे दर एकदम महागडे असल्याने बहुतांश जमीन घोटाळे येथेच झालेले दिसतात.

स्थापत्य अभियांत्रिकी क्षेत्रांत, जमीनजुमला व बांधलेल्या इमारती किंवा वास्तू यांचे मूल्यांकन हे एक महत्त्वाचे उपक्षेत्र आहे. जमीन, सदनिका वगैरे विकत घेताना किंवा नवे घर बांधताना त्यांची किंमत ठरवायला व त्याप्रमाणे जे कर्ज घेतात, त्या दृष्टीने एक अत्यंत गरजेचे व महत्त्वाचे असे क्षेत्र. असे मूल्यांकन करण्यासाठी खास मूल्यनिर्धारक अभियंते (Approved valuers) नियुक्त केलेले असतात व ते जागा व बांधकामांचे विषयाच्या मूलतत्त्वाप्रमाणे शास्त्रोक्त पद्धतीने तंतोतंत मूल्य निर्धारित करतात.

मूल्यांकन अभियांत्रिकी हा एक प्रगल्भ विषय आहे. त्या जागेवर चालणारा बाजारभाव, जो मागणी व पुरवठा ह्या मूळ निकषावर ठरतो, त्याच्यावर सर्वसाधारण मूल्यांकन ठरवले जाते. त्याच्यानंतरचा बारीक तपशील त्या त्या जागेच्या साधनसुविधांच्या उपलब्धतेवर अवलंबून असतो. ज्या शहरात व त्याच्या उपनगरात जागा आहे, तिथला प्रचलित बाजारभाव; झोन; रस्ता; जाग्याला असलेल्या सुविधा; आजूबाजूची वस्ती, याच्यावर वैज्ञानिक मूल्यांकन केले जाते.

पण गोव्याचे सुप्रसिद्ध मूल्यांकन तज्ज्ञ व अभियंता श्री. श्रवण दुभाषी सांगतात, की याशिवाय आणखी एक भावनिक मूल्यांकन पण असते. उदाहरण देताना त्यांनी सांगितले, की साहित्य सहवास या बांद्रा मुंबई येथील प्रसिद्ध कॉलनीत एक सदानिकेचे मूल्य ठरवले गेले पंच्याण्णव लाख. तर बाजूच्याच तसल्याच हुबेहूब सदनिकेची किंमत ठरवली गेली दोन कोटी. 

कारण जगप्रसिद्ध क्रिकेटपटू सचिन तेंडुलकर त्या सदनिकेत लहानाचा मोठा झाला होता. काही महानगरे असतात जिथे जागा एकदम कमी उपलब्ध आणि मागणी एकदम जोरदार असते, जशी मुंबई. मुंबई हे बेट असल्याकारणाने, इथे बऱ्याच बाजूला समुद्र आहे व जागा अतिशय कमी उपलब्ध आहे.

तसेच ते देशाचे पहिल्या क्रमांकाचे महानगर व राजधानीचे पण शहर असल्याकारणाने तिथे सगळ्या तऱ्हेची सरकारी किंवा छोटीमोठी व्यावसायिक कार्यालये इस्पितळे, शैक्षणिक संस्था, मोठ्या बाजारपेठा, आंतरराष्ट्रीय बंदर व विमानतळ असल्याकारणाने इथे रोजगाराच्या प्रचंड संधी उपलब्ध होतात व देशभराचे लाखो लोक इथे येऊन स्थायिक होतात.

त्यामुळे इथे जमिनीला प्रचंड मागणी असते व भाव अनायासे गगनाला भिडणारा असतो. तो सर्वसामान्य किवा उच्च मध्यवर्गीयांनासुद्धा परवडू शकत नाही. पण हे सगळे मूल्यांकनाच्या मूलभूत व शास्त्रोक्त तर्कानुसार असल्यामुळे तसे असणे साहजिकच आहे.

तसेच उर्वरित महानगरे जी खुल्या मैदानात किंवा पठारावर वसलेली आहेत तिथे जागा तशी मुबलक उपलब्ध असते, पण मागणी पण भरपूर असते. इथे भरपूर उद्योगधंदे चालतात. लोकसंख्या भरपूर असते, म्हणून जमिनीला मागणी असते व दर महागडे असतात. सांगायचे तात्पर्य म्हणजे, या सगळ्या महानगरांत किमती तशा वाढायला एक मूलभूत असे औचित्य आहे.

पण ह्या मूल्यांकनाच्या क्षेत्रातील एक मोठे आश्चर्य म्हणजे आपले गोवा राज्य, ज्यासाठी हा लेख लिहिला गेलेला आहे. गोवा एक तर महानगर नाहीच व काही कारणामुळे इथे जमिनीला प्रचंड मागणी येऊन दर गगनाला भिडतील, असे कसलेही मूलभूत कारण नाही. एवढे असूनही येथील बांधकाम क्षेत्रांतील काही दर मुंबई-दिल्ली यांच्याशी स्पर्धा करणारे आहेत, जी एक अतिशय आश्‍चर्यकारक व चिंतेची गोष्ट आहे.

येथे जुन्या बाजारातील अतिशय जुन्या एक मजली दुकानाचा दर अविश्‍वसनीय ७ लाख प्रतिमीटरपर्यंत चालतो. नव्या दुमजली दुकानाचा दर त्याच्याहून जास्त असू शकतो. आश्‍चर्याची गोष्ट म्हणजे एवढे महागडे दुकान घेऊन गोव्यामध्ये कसलाही धंदा फायदेशिररित्या केला जाऊ शकत नाही व त्याच्यावर नफा कमावला जाऊ शकत नाही. त्यामुळे दुकान हे चालवायला न घेता फक्त गुंतवणूक करायला खरेदी केले-विकले जाते व असल्या व्यवहारावरच नफा मिळवला जातो.

गोव्यापेक्षा भारताच्या मोठ्या महानगरांत दुकाने याच्यापेक्षा किती तरी स्वस्त मिळतात व तिथे धंदा करायला तसे भरपूर संभाव्य असते. तसेच गोव्यात, थोड्या निवडक स्थानावर सदनिकेचा दर प्रतिमीटर दोन लाखांच्यावर पोचलेले आढळतात. सर्वसाधारण गोवेकरांसाठी ही आवाक्याबाहेरची गोष्ट आहे.

साधारण सदनिकेची किंमत एक-दोन कोटींच्या वर जाते. फक्त 50 लाख कर्ज काढल्यास महिन्याकाठी 50 हजार रुपये कर्जहप्ता वसूल होतो. त्यामुळे असल्या सदनिका विकत घ्यायला आपले पूर्ण उत्पन्न किती असायला हवे हे आपल्या लक्षात येते. पण घेणारे ग्राहक असतात म्हणून दर टिकतात. हे असतात जास्तीत जास्त दिल्लीवासी किंवा उत्तर भारतीय. त्यांना ती एक शुद्ध गुंतवणूक असते.

पण या मूल्यांकनात कसलेच शास्त्रोक्त मूलभूत तर्क बसू शकत नाहीत. आज बंगळूरसारख्या शहरांत प्रतिमीटर सत्तर हजार प्रतिमीटर दरात चांगल्या सदनिका मिळतात. सध्या ग्राहक नसल्यामुळे अनेक महानगरांत लाखो सदनिका न खपता खितपत पडलेल्या आहेत. गोव्यात जागेचे दर याच्यापेक्षा जास्त, एकदम गगनाला भिडलेले होते. मध्ये कोविड महामारी आल्यामुळे त्याच्यात व्यत्यय आला.

तरी सुद्धा कळंगुटसारख्या गावात जागेचा दर आहे 40 हजार रुपये प्रतीमिटर. परवा एक जाहिरात पाहिली - बागा येथे एका रस्त्यावरच्या जागेचा प्रतीमीटर दर होता दोन लाख. सगळीकडे बांधकाम निर्देशांक फक्त 80 टक्के असून देखील बार्देश तालुक्यात सगळ्या खेड्यांत जागेचे दर एकदम महागडे आहेत.

त्यामुळे जास्तीत जास्त जमीन घोटाळे बार्देश तालुक्यात झालेले दिसतात. त्यामानाने उर्वरित तालुक्यांत जागा दहा ते पंधरा हजार प्रतिमीटर मिळू शकते. एवढे असून सुद्धा गोव्यात या जमीन व बांधकाम विक्रीदरांत शास्त्रोक्त मूल्यांकन पद्धतीच्या तत्त्वांचा कसलाही ताळमेळ व सांगड बसत नाही. 

येथे कुठल्याही बांधकामाला मूलभूत अशी मागणी नाही. ऐंशी टक्क्यांहून सदनिका खाली असतात व फक्त गुंतवणूक म्हणून खरेदी केलेल्या असतात. ह्या गुंतवणुकीचे एक चक्र होऊन दर आणखी वाढतच राहतात. सगळे दर एकदम कृत्रिम पद्धतीने अतिशय फुगवले गेलेले असतात.

मोठ्या महानगरांत शास्त्रोक्त पद्धतीने मूल्यांकन केले जाते व ते त्याचे खरे मूलभूत मूल्य असते, तसे गोव्यात होत नाही. ही या क्षेत्रांतील कृत्रिमरित्या केलेली महागाई आहे.   शेवटी ह्या सगळ्यामध्ये भरडला जातो तो एक सर्वसामान्य गोवेकर, ज्याला एक साधे घर घेणे म्हणजे आवाक्याबाहेरची गोष्ट होऊन जाते व गोव्यात झालेल्या जमीन घोटाळ्यांचे पण हेच मुख्य कारण आहे.